Инвестируем в торговую недвижимость

Международная аналитическая компания опубликовала отчёт по рынку торговой недвижимости в России за первый квартал 2013 года. Исходя из представленных данных, на сегодняшний день торговая недвижимость выступает в роли самого популярного вида инвестирования среди отечественных предпринимателей.
 

В первом квартале 2013 года суммарный объём сделок с недвижимостью в Российской Федерации достиг 2,1 миллиардов долларов, увеличившись по сравнению с соответствующим периодом прошлого года на 116%. Именно такую цифру вывели аналитики компании Jones Lang LaSalle. В результате январь-март 2013 года стали рекордными среди первых кварталов других лет по объёму инвестиционных транзакций. Данный результат был достигнут благодаря закрытию сделки по продаже торгового центра «Метрополис» в Москве.

Несколько крупных транзакций, закрытие которых было отложено с 4 квартала 2012 года, стали прекрасным началом 2013 года и позволили поставить новый рекорд. Закрытие ещё ряда существенных сделок ожидается и в 3 квартале 2013, при этом сохраняется здоровая диверсификация между секторами — в каждом есть активы на стадии активного маркетирования или переговоров.

По мнению большинства аналитиков, именно закрытие сделки с ТРЦ «Метрополис» отразилось на общей характеристики рынка. Так как на протяжении многих лет первенство среди инвестиций удерживал рынок офисной недвижимости, и лишь в минувшем квартале ситуация кардинально изменилась: 60% от общего объёма вложений составили сделки с торговой недвижимостью против 37% в 1 квартале 2012. В то же время на офисный сектор пришлось 35% от общего объёма транзакций по сравнению с 43% в 1 квартале 2012 года.

По уровню концентрации сделок с торговой недвижимостью по-прежнему лидирует Москва, динамика здесь достаточно положительная: 90% сделок против 87% в 1 квартале 2012 года. Традиционное доминирование российских инвесторов сменилось в пользу иностранных — их доля в общем объёме сделок составила 82% по сравнению с 6% в 1 квартале 2012.

С точки зрения вложений наиболее доходными проектами остаются проекты девелопмента. Из коммерческих сегментов наиболее востребован торговый, как в формате торговых центров, так и стрит ритейла. В столице набирают обороты две новые тенденции — продажа блоками торговых помещений и продажа апартаментов. В обоих случаях принцип реализации одинаков: сданный коммерческий объект с единой концепцией распродаётся частным инвесторам блоками, при этом управление берёт на себя специализированная компания. То же самое происходит и в области офисной недвижимости.

Сегодня можно заметить, что рынок в целом переориентируется с институциональных инвесторов в сторону частных. Появилось много проектов, целевой аудиторией которых являются сравнительно широкая аудитория с собственным капиталом от 2 до 5 миллионов долларов. Средняя целевая доходность для данной группы инвесторов составляет 10-12%, так как вложения преимущественно осуществляются в объекты класса B и B+.

Следовало бы обратить внимание на события в Кипре. Из значимых событий недавнего времени нельзя не вспомнить финансовые проблемы на Кипре. Можно увидеть, как некоторые компания уже переводятся в другие офшорные зоны. Однако изменение действующего законодательства не предполагает никаких коррективов в договоре о двойной налогообложении, поэтому многие предпочтут остаться на Кипре. Такое решение позволит им избежать расходов на перевод в другие юрисдикции, а также продолжить использовать хорошо известную структуру сделок. Данная ситуация не окажет негативного влияния на инвестиционный рынок в целом , что подтверждает прогноз на 2013 год на уровне 7,5 миллиардов долларов.

Ближайшие полтора-два года будут для бизнеса сложными, - но не столько из-за ожидания кризиса, сколько из-за изменения формата бизнес процессов.

Log in to post a comment